יסודות והלכות בדיני מקרקעין
כרך ג - בתים משותפים
מאת עו״ד אריה איזנשטיין
תוכן עניינים
מבוא
פרק ראשון: רישום בית משותף
התנאים הנדרשים לרישום בית בפנקס הבתים המשותפים
נהלי רישום בית משותף
הבקשה
בקשה לרישום בית משותף ע”י חוכרים לדורות
נסח מרישום המקרקעין
התשריט
הכנת התשריט
תיאור הדירה
מחסן
מס’ חלקת משנה
שטח הריצפה
הצמדות
ייחוד דירות
ייחוד הערות אזהרה
ייחוד שעבודים
דוגמא לבקשה לייחוד דירות
דוגמא לנסח רישום בגוש מוסדר
דוגמא לבקשה לייחוד הערות אזהרה
התקנון
צו הרישום
תוקפו של הרישום בפנקס הבתים המשותפים
מעמד הרישום לעומת ההתחייבות החוזית
דוגמא לצו רישום
פרק שני: חלוקת דירות בין בעלים משותפים
חלוקת הדירות בהסכמה
בדרך של הסכם שיתוף
בדרך של שכירויות הדדיות
בדרך של רישום בית משותף
חלוקת הדירות בהעדר הסכמה
בדרך של חלוקה בעין
בדרך של מכירת מקרקעין
פרק שלישי: הרכוש המשותף
צמידות החלקים ברכוש המשותף לדירות
שיעור החלקים ברכוש המשותף הצמודים לכל דירה
חשיבות החלקים ברכוש המשותף
עריכת תקנון מוסכם
השתתפות בהוצאות ההחזקה
ניהול הרכוש המשותף
שיקום בית משותף שנהרס
הרחבת דיור ברכוש המשותף
ביטול הבית המשותף
אחוזי בניה
חניה ברכוש המשותף
התקנת מזגן בקיר החיצוני
שימוש ברכוש המשותף
עיסקה ברכוש המשותף
העברת חלקים ברכוש המשותף מדירה לדירה
פרק רביעי: הצמדה
הצמדה כעיסקה
יצירת ההצמדה
בנייה על הצמדה
העברת הצמדה מדירה לדירה
השכרת הצמדה
ביטול הצמדה
הצמדת חניה
עומק וגובה של שטחי הצמדה
פרק חמישי: התקנון התקנון המצוי
התקנון המוסכם
מה נכלל בתקנון
כללים לעריכת תקנון מוסכם
עריכת תקנון ע”י חוכרים לדורות
הצמדה בתקנון
הוראות חוק שניתן לשנותן בתקנון
אחוזי בנייה וזכויות בנייה
תקנון יחיד
אישור התקנון לרישום
התקנון המצוי
אסיפה כללית
פרק שישי: ספר החלטות
פרק שביעי: תיקון צו בית משותף
מסמכי הבקשה
אישורי מסים
הודעות ע”פ ס’ 145 לחוק
תיקון הנובע מהוספת בניה
דוגמא לבקשה לתיקון צו בית משותף
דוגמא להודעה על בקשה לתיקון 13
דוגמא לצו תיקון צו (העברת הצמדה מדירה לדירה)
פרק שמיני : הרחבת דיור (תיקון 18)
התנאים הנדרשים לביצוע הרחבה
הצמדה
הרחבה מהי?
מחסנים
ביטול הסכמת הרחבה
שינויים בתכנית ההרחבה
העברת זכויות
אישור הרחבה בדיעבד
הפסקת עבודות ההרחבה
סוכה
הגבלות במתן הסכמה
ייפוי כוח
תשלומי איזון
הגשת תביעה למפקח
ערעור על החלטת מפקח
אי- תחולת הוראות ההרחבה
פרק תשיעי: התקנת דוד שמש
פרק עשירי: הינתקות ממערכת חימום מרכזית
פרק אחד עשר: התקנת מעלית
התנאים הנדרשים להתקנת מעלית
השתתפות בהוצאות
קביעת הוראות בתקנון
הכרעה בסכסוך
מיהו בעל דירה
פרק שנים עשר : התקנת מעליון
הוצאות מעליון
פרק שלושה עשר: החלפת ספק גז
פרק ארבעה עשר: בתים שאינם רשומים כבתים משותפים
פרק חמישה עשר : בית משותף שנהרס
סמכות המפקח על המקרקעין
ערעור על החלטת המפקח
פרק שישה עשר: ביטול הרישום של בית משותף
כאשר כל בעלי הדירות מבקשים את הביטול
כאשר המפקח נוכח שהבית אינו ראוי עוד לרישום כבית משותף
דוגמא לצו ביטול רישום בית משותף
פרק שבעה עשר : נציגות בית משותף
תפקידי הנציגות וסמכויותיה
מינוי הנציגות
מי רשאי להתמנות כנציגות?
חברת ניהול כנציגות
דוגמא להסכמה להתמנות כנציגות
פרק שמונה עשר : השתתפות בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף
חלוקת ההוצאות
קיזוז
פרק תשעה עשר: מפקח על רישום מקרקעין
סמכויות המפקח
הסמכויות המנהליות
הסמכות השיפוטית
סמכות שיפוט ייחודית
סמכות שיפוט מקבילה
פיצויים על נזקים
טעות ברישום
אכיפת החלטות ופסקי דין של המפקח
בית המשפט
הדיון המשפטי בפני המפקח
בוררות
מיזוג תביעות
מפקח מחליף
סמכות חקירה
כתב התביעה
הצדדים לסיכסוך
בעל דירה
הנציגות
שוכר בשכירות מוגנת
ערעור על החלטת המפקח
דוגמא לכתב תביעה בבית שאינו רשום כבית משותף תביעה,
דוגמא לכתב תביעה בבית שרשום כבית משותף תביעה
הבית המשותף - מאת עו”ד אברהם אהרוני ז”ל
נספחים
מפתחות