תוכן העניינים
הקדמה
שער ראשון: יסודות
פרק 1: מבוא
פרק 2: מטרתם של דיני התכנון והבנייה ושל דיני החלוקה מחדש
השפעות חיצוניות
כשל השוק שמקורו בהתעלמות הפרט מהשפעות חיצוניות
דיני התכנון כתחליף לעסקה
המודל התאגידי לדיני החלוקה החדשה
פרק 3: ההיסטוריה החקיקתית
מקורות הדין הישראלי
פקודת תכנון ערים, 1921
פקודת בניין ערים, 1936
תיקון הפקודה משנת 1941
התיקון בשנת 1957: המהפכה בדיני החלוקה מחדש
חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965
חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 43), התשנ"ה-1995
פרק 4: חלקות הרישום
פרק 5: איחוד וחלוקה - הגדרה
פרק 6: מגרשי בנייה
פרק 7: הצורך בחלוקה למגרשי בניה
פרק 8: הצורך באיחוד וחלוקה
פרק 9: בין הסדר מקרקעין לבין חלוקה חדשה
הזיקה בין הליך ההסדר לבין החלוקה מחדש
איחוד קרקע או חלוקת קרקע באמצעות הליכי ההסדר
פרק 10: פירוק שיתוף וחלוקה חדשה
פרק 11: התאמת מגרשים
שער שני: תכנית לחלוקה מחדש לפי סימן ז'
פרק 12: תכנית לאיחוד וחלוקה - מעמדה הנורמטיבי
מבוא
התכנית שמכוחה ניתן לקבוע הוראות איחוד וחלוקה
הוראות איחוד וחלוקה בתכנית שבסמכות ועדה מקומית
פרק 13: איחוד וחלוקה - סמכות רשות ולא חובה
פרק 14: איחוד וחלוקה שבהסכמה ושלא בהסכמה
מבוא
פרסום הודעה על עריכת תכנית לחלוקה חדשה וקבלת עמדת
הנוגעים בדבר
יסוד ההסכמה
פרק 15: קביעת שטח תחולת התכנית לחלוקה חדשה
קביעת תחולתה הגיאוגרפית של התכנית
חלוקה למתחמי משנה
מתחם לאיחוד וחלוקה החל על חלק מתכנית
פרק 16: שלביות תכנית לחלוקה מחדש
חלוקה מחדש ושינוי יעוד: משמעות הפיצול בין השלבים
סיווג המהלך
שער שלישי: מעמד בעלי הזכויות שבתחום תכנית לחלוקה חדשה
פרק 17: משמעות סיווג בעלי הזכויות
פרק 18: בעלים ובעל זכות חוזית
פרק 19: שכירות וחכירה
פרק 20: זכויות במקרקעי הזולת (שעבודים)
פרק 21: דיירות מוגנת
פרק 22: בר רשות
מהות הזכות
סיווג הרישיון במסגרת חלוקה מחדש
מעמדו של בר-הרשות בתביעה לפי סעיף 197
הערכת שווי הזכות ובחינת הפגיעה בה
שער רביעי: עקרונות ההקצאה בחלוקה ואיחוד ללא הסכמה
פרק 23: מבוא
המסגרת הכללית
עיקרון שימור הקניין
פרק 24: כל מגרש שיוקצה יהיה קרוב ככל האפשר למגרש הקודם
פרק 25: שימור הקניין - השוויון היחסי
פרק 26: ההצדקות לכלל השוויון היחסי
העדפת היעילות על פני קידום השוויון
הצדקת המודל התאגידי: הפנמת ההשפעות החיצוניות
פרק 27: עקרון הבעלות הנפרדת - הקצאת הזכויות לבעלות משותפת
שער חמישי: טבלאות האיזון ודמי האיזון
פרק 28: מבוא
פרק 29: הערכת חלקם היחסי של בעלי הזכויות
פרק 30: התחשבות במחוברים ובהשקעות
פרק 31: התחשבות באפשרות להפקיע ללא תשלום פיצויים בטבלאות האיזון
פרק 32: שחזור זכויות
פרק 33: אירועים מאוחרים לתכנית - "פתיחת" טבלאות האיזון
פרק 34: התחשבות בריבוי בעלים במשותף בקביעת שווי הקרקע בטבלת האיזון
פרק 35: תשלומי איזון
פרק 36: המועד לעריכת טבלת האיזון
פרק 37: היריבות בתביעת תשלומי האיזון
פרק 38: הסמכות לדון בדמי האיזון
פרק 39: הפרשי הצמדה וריבית על תשלומי האיזון
פרק 40: מינוי בורר בדבר זכויות בעלי המגרשים
מבוא
שכר הבורר
תחולת חוק הבוררות
סמכות הבורר
שער שישי: נטילת קרקע לצרכי ציבור במסגרת תכנית לחלוקה מחדש
פרק 41: הסמכות ליטול קרקע לצרכי ציבור
מבוא
המסגרת הרעיונית להפרשת קרקע לצרכי ציבור במסגרת
תכנית לחלוקה מחדש
סמכות הרשות לבחור בין הפקעה לבין הפרשה במסגרת
תכנית לחלוקה חדשה
האם אפשרית הנטילה לכל צורך ציבורי שהוא?
פרק 42: הזיקה בין הפקעה לבין נטילה לצרכי ציבור באיחוד וחלוקה
כללי
פיצויי הפקעה לפי פרק ח' לחוק
א. כללי
ב. פטור מתשלום פיצויי הפקעה
ג. התפתחות הכלל בדבר הפיצוי הדו-שלבי
ד. חוסר השוויון הטמון בשיטת הפיצוי הדו-שלבי
ה. מיזוג מועד ההפקעה עם מועד שינוי היעוד
ו. עליית ערך הקרקע בעקבות אישור תכנית ליעוד ציבורי
ז. פיצוי בגין פחיתת שווי יתרת המגרש עקב ההפקעה
פרק 43: נטילה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה
הטכניקה הנוהגת
פיצוי בגין נטילת קרקע לצרכי ציבור במסגרת חלוקה מחדש
פרק 44: הכפפת ההפרשה במסגרת חלוקה מחדש לדיני ההפקעות
מבוא
בעלי הזכויות בתחום התכנית נהנים מהשבחה או מוגנים מפני ירידת ערך
חלוקה הוגנת של נטל ההפקעה
הזיקה בין הנטילה לבין המטרה
אי-ההתאמה בין הוראות פרק ח' לבין דיני החלוקה מחדש
העדפה ברורה של פרטים להפרשה במסגרת חלוקה מחדש על פני הליכי הפקעה
משמעות אי-הכפפת הנטילה לדיני ההפקעות
פסק הדין בעניין עע"מ 5839/06 בראון נ' יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז המרכז
פרק 45: הקצאת שטח לרשות שלא לצרכי ציבור
פרק 46: שינוי יעוד במסגרת תכנית לחלוקה מחדש של קרקע שהופקעה בעבר
שער שביעי: רישום חלוקה חדשה בספרי המקרקעין
פרק 47: רישום הערה בפנקסי המקרקעין
פרק 48: רישום החלוקה החדשה בפנקסי המקרקעין
פרק 49: בין אישור התכנית לבין רישום החלוקה החדשה בפנקסים - מעמד בעלי הזכויות
פרק 50: עריכת עסקאות בין מועד אישור התכנית לבין מועד רישומה
שער שמיני: גורלם של שעבודים בחלוקה חדשה
פרק 51: המסגרת בחוק התכנון והבנייה
פרק 52: שכירות
פרק 53: משכנתא
חילופי הנכס הממושכן
נכס ממושכן שהומר בזכות לפיצוי או לתשלומי איזון
כוחו של השעבוד כלפי צדדים שלישיים
כיצד ינהג בית המשפט בכספים המופקדים בקופתו לפי הוראת סעיף 128
פרק 54: גורלה של זיקת הנאה בחלוקה חדשה
שער תשיעי: חלוקה מחדש של קרקע באמצעות תשריט לפי פרק ד'
פרק 55: פרק ד' במרחב החוקי
פרק 56: תנאי להגשת תשריט איחוד וחלוקה - תכנית שאיננה כוללת חלוקה
פרק 57: שיקול דעת מוסדות התכנון באישור תשריט חלוקה
פרק 58: סטייה מתכנית
פרק 59: הזיקה שבין רישוי הבניה לבין תשריט החלוקה
פרק 60: מגרש החל על יעודי קרקע שונים
פרק 61: המשמעות הקניינית של אחוד וחלוקה לפי תשריט
פרק 62: חתימת בעלים על גבי תשריט איחוד וחלוקה ושמיעת עמדתו
פרק 63: רישום התשריט בלשכת רשום המקרקעין
פרק 64: תחולת הכלל בדבר גמר מלאכה על אישור תשריט
שער עשירי: פיצויים בגין פגיעה על ידי תכנית
פרק 65: דיני הפיצויים על רקע חלוקה מחדש
פרק 66: מטרת דיני הפיצויים
פרק 67: עקרון הפיצוי וזכות הקניין
פרק 68: הזכאים לתבוע לפי סעיף 197 - פילוח גיאוגרפי
מבוא
מקרקעין המצויים בתחום התוכנית
מקרקעין הגובלים בתוכנית
פרק 69: הפגיעה
סוגי הפגיעות
הקשר הסיבתי
מהות הפגיעה המזכה בפיצוי
מועד הערכת הפגיעה
נזק תיאורטי
השימוש בפועל עובר לאישור התכנית הפוגעת
שימוש חורג
הטלת מגבלות בתכנית החופפות למגבלות שבדין הכללי
תועלת הנובעת מהחלת ההגבלה גם על נכסים סמוכים
שינוי יעוד חלקות סמוכות ההופך את השימוש בחלקה הנפגעת
למטרד
פגיעה עקיפה בקרקע לא מפותחת
פגיעה בפוטנציאל: התחשבות בתכנית צפויה
השקעות והשבחות בסמוך לפני אישור התכנית הפוגעת
פרק 70: פגיעה שבתכנית לחלוקה חדשה
פרק 71: בין דמי האיזון לבין הפיצויים
פרק 72: התחשבות בדמי האיזון בקביעת שיעור הפגיעה לפי סעיף 197
פרק 73: סעיף 200 - פטור מתשלום פיצויים
רקע היסטורי
משמעות הפטור מתשלום פיצויים
יישום הוראת סעיף 200
פסקאות המשנה
תנאי הסבירות
מבחן הצדק
פרק 74: התיישנות תביעת פיצויים לפי סעיף 197
החוק לפני תיקון 43
החוק לאחר תיקון 43
מועד תחילת מרוץ ההתיישנות
סמכות שר הפנים להארכת מועד
פרק 75: היריבות לפי סעיף 197
מבוא: מעגל החייבים בפיצוי בגין פגיעת תכנית
מקרקעין הנמצאים בתחום תכנית ומקרקעין הגובלים עימה
היריבות לפי פרק ט'
תכנית החלה על מרחבי התכנון של מספר ועדות מקומית
מעגל החייבים בפיצוי לפי פרק ט'
הרחבת מעגל החייבים: כתב השיפוי וחוקיותו
עילה כלפי יוזם התכנית מחוץ לפרק ט' לחוק
תביעה בגין שימוש שהותר במקרקעין סמוכים: דיני מטרדים ודיני הפיצוי לפי סעיף 197 לחוק
שניים שחבים בפיצוי נפגע מכוח עילות שונות
פרק 76: שימושים חורגים
מהו שימוש חורג
הפרוצדורה להכשרת שימוש חורג בפרק ז'
הפיצוי על שימוש שנאסר בתכנית חדשה
הפיצוי בגין הפיכת שימוש לחורג כשנתנה ארכה לפי פרק ז'
שער אחד-עשר: היטל השבחה
פרק 77: היטל השבחה המסגרת החוקית
פרק 78: היטל השבחה מכח תכנית לחלוקה מחדש לפי סימן ז'
פרק 79: תשריט חלוקה לפי פרק ד'
מפתחות
חקיקה ישראלית
פסיקה ישראלית
בית המשפט העליון
בית המשפט המחוזי
החלטות ועדות הערר המחוזיות
ספרות ישראלית
ספרות לועזית
מפתח עניינים